חלופת שקד היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תוך הריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו. התוכנית נועדה לשפר את הבטיחות של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, וכן להגדיל את היצע הדירות בישראל.
התוכנית נכנסה לתוקף ביוני 2022, והיא מחליפה את תוכנית תמ"א 38/2, שהייתה תוכנית חיזוק מבנים ותוספת זכויות בנייה.
1. זכאים לחלופת שקד כל בנייני המגורים בני 3 קומות ומעלה, אשר נבנו לפני שנת 1980.
2. בניינים הממוקמים בשטחים מועדים לרעידות אדמה, כגון רצועת החוף, זכאים לזכויות בנייה נוספות.
איך זה עובד?
חלופת שקד מאפשרת ליזמים לבצע עבודות חיזוק הריסת ובנייה מחדש של בניינים, בתמורה לזכויות בנייה נוספות. הזכויות הנוספות יכולות להגיע לגובה 25% משטח הבניין המקורי.
יתרונות של חלופת שקד
-שיפור הבטיחות של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה וטילים
- עבודות החיזוק וההריסה מחדש הופכות את המבנים ליציבים יותר, שיכולים לעמוד ברעידות אדמה עזות יותר.
-הגדלת היצע הדירות בישראל
- בניית בניינים חדשים במקומם של בניינים ישנים מגדילה את מספר הדירות הזמינות להשכרה או למכירה.
-שיפור איכות החיים של הדיירים
- בניינים חדשים נוחים יותר ומודרניים יותר, ומציעים לדיירים תנאי חיים טובים יותר.
-הכנסה נוספת לדיירים
- הדיירים יכולים להרוויח מזכויות הבנייה הנוספות שניתן לקבל במסגרת חלופת שקד.
אתגרים בחלופת שקד
חלופת שקד היא תוכנית מורכבת, הדורשת שיתוף פעולה בין הדיירים ליזם, ויכולה להוביל לאתגרים שונים. האתגרים האלה כוללים:
-הצורך בהסכמה בין הדיירים
– על מנת להתחיל בפרויקט, נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.
-הצורך בקבלת אישורים
– התוכנית כפופה לאישור של מספר רשויות, כגון הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ומשרד הפנים.
-עלויות גבוהות – בניית בניין חדש היא יקרה יותר מאשר חיזוק מבנה קיים, ולכן עלויות הדירות בפרויקטים של חלופת שקד עשויות לעלות.
חשוב להיות מודעים לאתגרים האלה לפני שמחליטים להשתתף בפרויקט של חלופת שקד.
לבסוף, חלופת שקד היא תוכנית חשובה שיכולה לסייע בשיפור הבטיחות של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, וכן בהגדלת היצע הדירות בישראל.
שלבי התהליך של חלופת שקד כוללים:
השלב הראשון של התהליך הוא התארגנות הדיירים. הדיירים צריכים להקים ועד בית או קבוצת פעילה שתהיה אחראית על קידום הפרויקט.הקבוצה הנבחרת צריכה לקבוע את המדיניות של הדיירים ביחס לחלופת שקד, לבחור יזם ולנהל את הקשר עם הרשויות.
התחנה הבאה: בחירת יזם
השלב הראשון של התהליך הוא
לאחר שהדיירים התארגנו, עליהם לבחור יזם שינהל את הפרויקט. היזם יהיה אחראי על תכנון הפרויקט, קבלת האישורים הנדרשים, ביצוע העבודות והשיווק של הדירות החדשות. יזם טוב צריך להיות בעל ניסיון בביצוע פרויקטים של חלופת שקד, וצריכה להיות לו היכולת להבטיח את ביצוע הפרויקט על פי התוכנית.
התחנה הבאה: חתימה על הסכם עם היזם
לאחר שנבחר יזם, על הדיירים לחתום על הסכם עמו. ההסכם יכלול את תנאי הפרויקט, כגון עלויות הפרויקט, זכויות הדיירים וזכויות היזם. חשוב לקרוא בעיון את ההסכם ולוודא כי הוא מגן על האינטרסים של הדיירים.
התחנה הבאה: קבלת אישורים
לאחר שנחתם הסכם עם היזם, יש לקבל את האישורים הנדרשים מהרשויות. הרשויות הנדרשות להעניק אישורים לפרויקט כוללות את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ומשרד הפנים. קבלת האישורים עשויה לקחת מספר חודשים או שנים.
התחנה הבאה: עבודות החיזוק וההריסה
לאחר קבלת האישורים הנדרשים, יוכל היזם להתחיל בעבודות החיזוק וההריסה. עבודות אלו עשויות להימשך מספר חודשים או שנים.
התחנה הבאה: בניית בניין חדש
לאחר סיום עבודות החיזוק וההריסה, יוכל היזם להתחיל בבניית הבניין החדש.
התחנה הבאה: מסירת הבניין
לאחר סיום בניית הבניין החדש, יוכלו הדיירים לקבל את הדירות החדשות שלהם.
השלבים הספציפיים של התהליך עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של הפרויקט.
חלופת שקד משפיעה על הדיירים במספר דרכים:
-היא משפרת את הבטיחות של הדירות מפני רעידות אדמה.
-היא עשויה להוביל לעלייה בעלויות הדירות.
-היא עשויה להוביל לפגיעה בדירה במהלך עבודות החיזוק וההריסה.
-היא עשויה להוביל לפגיעה באיכות החיים של הדיירים במהלך עבודות החיזוק וההריסה.
חלופת שקד משפיעה על המדינה במספר דרכים:
– היא תורמת לשיפור הבטיחות של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
– היא תורמת להגדלת היצע הדירות בישראל.
– היא עשויה להוביל לעלייה בהכנסות המדינה ממסים.
הגורמים העיקריים שיכולים להשפיע על הצלחת של פרויקט חלופת שקד הם:
– התגייסות של הדיירים – ככל שהדיירים יהיו יותר מעורבים ושותפים בתהליך, כך הסיכוי להצלחה יהיה גבוה יותר.
– בחירת יזם בעל ניסיון – יזם בעל ניסיון בביצוע פרויקטים של חלופת שקד ובעל מוניטין טוב, מגדיל את הסיכוי להצלחה של הפרויקט.
– קבלת אישורים מהרשויות – קבלת אישורים מהרשויות במהלך התהליך עשויה להוביל לעיכובים, ולכן חשוב להיערך לכך מראש.
kahn
מדברים
קאהן - ייזום פרויקטים והתחדשות עירונית
